Saturday, April 7, 2012

Panduan Membeli dan Melabur Rumah

Tuan,saya dalam proses hendak beli rumah. Bolehkah Tuan ajarkan mana yang terbaik utk saya dan bolehkah kita membeli 3-4 biji buah rumah sekiranya pendapatan kita hanya RM2,000 sebulan?
 
Zainal (Bukan Nama Sebenar), Butterworth

Baiklah, soalan saudara di atas boleh dibahagikan kepada dua bahagian iaitu cara membeli rumah dan cara membuat pelaburan dalam bidang hartanah. Sudah menjadi lumrah alam di dunia ini, setiap insan ingin memiliki rumah sendiri. Namun, jika tersilap langkah dalam memberi pasaran hartanah ini, ia akan memberi impak kepada kewangan anda iaitu aliran tunai pendapatan anda setiap bulan di mana anda terpaksa membayar ansuran rumah ini bertahun-tahun. Kerajaan kini memperkenalkan Skim Rumah Pertamaku untuk membantu membiayai rumah bagi golongan berpendapatan rendah di bawah RM3,000 di mana pembiayaan ini adalah sehingga RM400,000 bermula Januari 2012. 

Memiliki Rumah Idalam adalah Idaman bagi Setiap Orang

Panduan Membeli Rumah

Berikut adalah panduan yang boleh dikongsikan bersama apabila kita membeli rumah:

i. Pembiayaan Perumahan
Sudah tentu pembiayaan perumahan memainkan peranan penting dalam kita memilih untuk membiayai rumah kita. Pembiayaan yang baik adalah pembiayaan yang tidak mengenakan sebarang faedah atapun caj tertentu  ke atas pinjaman yang kita ambil. Difahamkan kepada saya, pinjaman yang tidak mengenakan sebarang interest pada masa ini ialah Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) iaitu sebuah agensi di bawah Kementerian Kewangan (MOF) yang tidak mengenakan sebarang caj untuk pembiayaan rumah kerana baru mula bertapak di Malaysia untuk membiayai perumahan kepada orang ramai. Sekiranya anda membuat pembiayaan rumah dengan bank, sila teliti dahulu tempoh yang diambil sama ada sehingga 20 tahun ataupun lebih. Sekiranya anda mengambil lebih tempoh 20 tahun, awas anda terpaksa membayar dua kali ganda harga rumah anda kepada pihak bank.

ii. Membeli Rumah Siap vs Membeli Rumah dalam Pembinaan
Setiap sesuatu di atas dunia ini mempunyai kelemahannnya dan kelebihannya tersendiri. Sekiranya anda membeli rumah telah siap, anda perlu membayar harga rumah dengan harga yang lebih tinggi berbanding rumah yang masih dalam proses pembinaan. Berbanding pula dengan membeli rumah yang masih dalam proses pembinaan. Walaupun harganya rendah, anda perlu menghadapi risiko sekiranya projek perumahan tersebut adalah terbengkalai. Adalah lebih baik sekiranya anda membeli rumah yang telah siap bagi mengelak sebarang risiko.

iii. Pegangan Kekal vs Pajakan Sementara
Sekiranya anda ingin membeli sesebuah, perkara yang patut diberi perhatian ialah sama ada rumah tersebut pegangan kekal ataupun pajakan sementara. Sekiranya anda membeli rumah berstatus pegangan kekal, rumah tersebut selama-lamanya adalah milik anda. Sudah tentu ia akan menjadi tempat berteduh anda di hari tua kelak. Sekiranya anda membeli rumah berstatus pajakan sementara, rumah tersebut bukan milik anda selama-lamanya. Anda hanya menyewa rumah tersebut daripada kerajaan walaupun di atas kertas, nama anda membeli rumah tersebut. Tempoh pegangannya adalah sehingga 99 tahun. Selepas tempoh tersebut, rumah tersebut adalah menjadi hak milik kerajaan dan anda tidak mendapat sebarang pampasan. Sekiranya, anda ingin memperbaharui tempoh pajakan tersebut, anda perlu membayar sejumlah premium kepada pihak kerajaan. Sudah tentu, rumah pajakan sementara bukan menjadi pilihan kita semua sekiranya kita ingin mewarisi tempat tinggal kita kepada anak cucu kita kelak.

iv. Jangan membeli rumah di tingkat bawah sekali atau di tingkat atas sekali
Ini juga menjadi pantang larang jutawan hartanah ataupun kepada pembeli rumah. Sekiranya kita membeli flat, apartmen, ataupun kondominium sekalipun, jangan membeli rumah di tingkat bawah sekali ataupun tingkat bawah sekali. Sekiranya anda membeli rumah di tingkat bawah sekali, rumah anda menjadi tempat orang membuang sampah bagi orang yang lalu-lalang di hadapan rumah anda. Sekiranya anda membeli rumah di tingkat atas sekali, risiko anda mengalami kecurian adalah amat tinggi. Berhati-hatilah mengenai perkara ini.

Panduan Melabur dalam Bidang Hartanah

Sekiranya anda berpendapatan RM2,000 sebulan sekalipun, anda boleh memiliki rumah 3-4 buah rumah. Caranya adalah dengan menggunakan duit 2 pihak iaitu pihak bank dan penyewa rumah anda untuk membayar rumah anda. Namun, saya bukanlah berminat dengan cara sebegini kerana perlu meminjam dengan bank tetapi sekadar boleh berkongsi bersama. Contohnya, sekiranya anda mempunyai tunai di tangan sebanyak RM40,000, anda boleh membeli rumah flat ataupun apartmen dengan yang berharga RM100,000 dengan wang pendahuluan adalah sebanyak RM10,000 setiap satu. Baki RM360,000 adalah anda gunakan duit pihak bank. Selepas dapat kelulusan pihak bank, langkah seterusnya ialah anda mendapat penyewa-penyewa rumah anda untuk membayar ansuran bulanan rumah anda. Terdapat perbezaan keuntungan sekiranya anda membeli rumah secara tunai atau secara pinjaman bank bagi tujuan untuk pelaburan.

Contohnya, anda membeli rumah secara tunai berharga RM100,000 dan anda menyewakan rumah tersebut dengan sewa bulanan ialah RM700 sebulan. Ini bermakna anda mendapat untung RM700 sebulan. Pengiraan keuntungan tahunan adalah seperti berikut:

RM700 x 12 bulan = RM8,400

RM8,400 / RM100,000 x 100% = 8.4% 

Di mana margin keuntungan anda sebanyak 8.4% setahun.

Bagaimana pula dengan anda sekiranya anda membeli rumah dengan pinjaman bank untuk rumah dengan harga yang sama dengan ansuran bulanan ialah RM600 sebulan dan sewa bulanan ialah RM700 sebulanan di mana anda mendapat keuntungan RM100 sebulan.

Keuntungan 1 tahun: RM100 x 12 bulan = RM1,200

Ansuran bulanan: RM600 x 12 bulanan = RM7,200

Peratus keuntungan anda adalah seperti berikut:

RM1,200 / RM7,200 x 100% = 16.67%

Daripada pengiraan di atas, dapat kita lihat bahawa margin keuntungan adalah lebih untung sekiranya kita menggunakan pinjaman bank untuk melabur. Sekiranya, kita hendak tinggal di rumah terus adalah lebih baik kita membeli secara tunai tanpa pertolongan duit bank kerana kita terpaksa membayar ansuran bank setiap bulan.

Sekian sahaja dulu jawapan saya mengenai panduan cara membeli dan membuat pelaburan dalam bidang hartanah. Apa yang penting, kita jangan sesekali terlibat dalam urusan jual beli riba’ kerana kita telah mengisytiharkan perang terhadap Allah dan Rasul apabila terlibat dalam jual beli ini. Ada orang bertanya saya, sekiranya kita tidak membuat pinjaman bank untuk melabur, bagaimana kita boleh mendapat tunai sehingga RM200,000. Saya menjawab “ Dan Dia (Allah) memberinya rezeki dari arah yang tidak disangka-sangkanya (bagi orang yang bertaqwa).” at-Talaq (3). Allah hanya menyatakan prinsip dalam ayat ini iaitu ‘rezeki dari arah yang tidak disangka-sangkanya’ bagi orang yang bertaqwa. Allah tidak menyatakan jumlah secara lebih tepat sekiranya kita meninggalkan riba’. Contohnya kita akan mendapat wang tunai RM400,000 sekiranya kita tidak mengambil pinjaman bank bernilai RM200,000. Allah hanya menyatakan prinsipnya. Realiti ayat ini akan terus relevan sehingga ke hari ini ataupun masa hadapan. Contohnya, ada seorang hamba Allah mendapat kontrak kerajaan yang berjumlah RM5,000,000 (RM5 juta) kerana berhenti kerja di sebuah bank kerana segala urusan kerja di bank tersebut padanya adalah riba’. Wallhua’lam.

Sekian, terima kasih.

Wan Kamarul Ariffin bin Wan Ahmad.


9 comments:

sultan arif said...

cik kamarul:-
saya kenalkan diri saya sebagai arif umur 33...tapi tk brape arifla yer..
ok..saya memepunyai simpanan dalam 100k buat masa ini..tapi bekerja sebagai freelancer..kekadang ada rezki dan sebaliknyer...slip gaji takde,ssm takde..boleh dikatakan mmg tkde rekod kerja atau berniaga..duit jer ada...kalau saya ingin beli rumah dgn harga 70k
secara tunai boleh ke?adakah saya akan mempunyai masalah dgn lhdn..?adakah duit simpanan boleh digunakan memebeli rumah secara tunai?itu saja soalan saya buat masa ini..saya tunggu jawapan cik kamarul....salam

sultan arif said...

ini email saya
arifdeen15@gmail.com...
cik kamarul boleh juga emailkan pendapat secara private kepada saya...terima kasih

sultan arif said...

cik kamarul:-
saya kenalkan diri saya sebagai arif umur 33...tapi tk brape arifla yer..
ok..saya memepunyai simpanan dalam 100k buat masa ini..tapi bekerja sebagai freelancer..kekadang ada rezki dan sebaliknyer...slip gaji takde,ssm takde..boleh dikatakan mmg tkde rekod kerja atau berniaga..duit jer ada...kalau saya ingin beli rumah dgn harga 70k
secara tunai boleh ke?adakah saya akan mempunyai masalah dgn lhdn..?adakah duit simpanan boleh digunakan memebeli rumah secara tunai?itu saja soalan saya buat masa ini..saya tunggu jawapan cik kamarul....salam

haba said...

Askm. Saya Azman. Bila dah baca post ini, terasa tersilap la pula. Saya beli sebuah rumah lelong RM44k dengan pembiayaan RM40k selama 25 tahun ansuran RM250. Ada penyewa, saya kenakan RM320 bulanan. Perlu n bolehkah saya buat pembiayaan semula ke tempoh 20tahun untuk elakkan membayar lebih? Harap boleh bantu. Terima kasih.

Wan Kamarul Ariffin Wan Ahmad said...

http://wankamarul701.blogspot.com/2012/08/pertanyaan-perlukah-pembiayaan.html

MDS said...

artikel yg bermanfaat. bagus utk sy yg baru berfikir2 nak cari rumah sndri. nak melabur atau beli..

Wan Kamarul Ariffin said...

Insya- Allah.

Anonymous said...

Assalamualaikum
Saya ingin bertanya apakah risikonya membeli servis apartment? Saya berminat utk membeli sebuah servis apartment di ayer keroh melaka dan diberi jaminan utk mendapat pulangan 35persen selama 5 tahun (guarantee rental return). Harga dlm rm250k.
Harap dpt beri pendapat. Terima kasih

Anonymous said...

Assalamualaikum. .
Saya berminat utk membeli sebuah servis apartmen di sebuah resort di ayer keroh melaka. Harga rm250k. Dijanjikan guarantee rental rate sebanyak 35persen selama 5 tahun. Lebih kurang rm1300 sebln tak termasuk maintenance fee. Apa pendapat tuan mengenai pelaburan hartanah ini utk jangka masa panjang?